Fastighets- och entreprenadrätt

Ett mycket vackert sekelskifteshus skulle helrenoveras, källaren skulle grävas ur till bättre takhöjd, dränering läggas och alla rum skulle få nya ytskikt, fast köksinredning mm. Den tämligen omfattande entreprenaden skulle avslutas på ett knappt halvår. Så blev inte fallet; Flera underentreprenörer gjorde usla jobb och huvudentreprenören överdebiterade kraftigt. Besiktningsprotokollen listade sida upp och sida ner av fel. Efter ett år var måttet rågat. Tvist uppstod, men huvudentreprenören satte bolaget i konkurs dagarna innan domstolsförhandling. Beställarna hade dels hållit inne en större summa, vilket är oerhört viktigt i dessa fall, men det fanns också en bankgaranti på 600 000 kr, 10 % av entreprenadsumman. När beställarna gjorde anspråk på garantin förklarade Swedbank att den inte gällde, men efter viss skriftväxling infriade banken till slut hela förpliktelsen. Efter en långdragen och delvis dramatisk process blev beställarna så gott som fullständigt kompenserade, trots det bistra faktum att deras rättsskyddsförsäkring inte gällde på grund av att försäkringen inte tecknats i tid. Huset står färdigt. Ombudskostnaden uppgick till omkring 200 000 kr.

Min klient är entreprenör och utförde anläggningsarbeten till ett nybyggt villaområde som omfattade ett 50-tal småhus och parhus på västkusten. Uppdraget var värt omkring 7 mkr. Beställaren, en markägare, framställde krav på min huvudman på grund av en lång rad fel, såväl avseende byggnadstekniska delar på gemensamhetsanläggningar som anläggningens dag- och spillvattenanläggning, omkring 1800 meter lång. Vi företog tämligen noggranna utredningar med hjälp av sakkunniga, fick tillträde och avhjälpte det vi själva ansåg var fel och presenterade sedan de sakkunnigbedömningar vi ansåg korrekta, tillsammans med en juridisk argumentation kring felansvar och frågor gällande avhjälpande, avhjälpandekostnad och prisavdrag. Beställaren har därefter inte framställt några reviderade krav utan har sålt fastigheten vidare. Uppdraget omfattades av klientens rättsskyddsförsäkring, som därmed kunde begränsa kostnaden till omkring 24 000 kr i självrisk.

Klienterna köpte ett nyproducerat småhus i Partille. Försäljaren överlät entreprenadavtalet och det upptäcktes tämligen tidigt att det förelåg fel i utförandet av altan, carport och takbeläggning. Efter att ha erhållit viss försäkringsersättning återstod kostnader för avhjälpande om omkring 100 000 kr. Efter utfärdad stämning träffades omgående en överenskommelse där entreprenören åtog sig att genom avbetalningar under ett år kompensera min huvudman upp till 85 % av omstämt belopp. Förlikningen är osedvanligt god och påverkades troligen av entreprenörens interna förhållanden i bolaget, eventuellt en förestående fusion. Det är inte ovanligt att processer får ett oväntat slut på grund av omständigheter som inte har något alls att göra med själva processen. Det är alltid lika överraskande och oftast mycket fördelaktigt, undantaget exempelvis plötsliga och oförutsedda konkurser.

Under de senaste åren har byrån företrätt både köpare och säljare i en rad tvistemål gällande dolt fel i fastighet och dolt fel i bostadsrätt. Det rör sig om felaktiga dräneringar, felaktigt utförd lättbetongmurning och tunnputs, felaktiga rördimensioner i avloppsanläggning, felaktigt utförd badrumsrenovering mm. Vi anstränger oss för att ta fram starka argument och nå ömsesidig förståelse för att kunna hitta en förlikning som kan godtas av båda parter. Vi försöker undvika huvudförhandling (rättegång) men inte sällan uppfattar vi motparten som alltför obstinat eller ointresserad av att nå en uppgörelse, så att vi tvingas låta domstolen fälla det slutliga avgörandet. I höst väntar en omfattande huvudförhandling i Borås gällande ett komplett fuskbygge och en mindre tvist avseende fukt i badrum.

En av de vanligaste typerna av tvistemål är entreprenadtvisterna, som vi ständigt har ett tiotal pågående på byrån. Många av dem löses under förberedande förhandlingar, men inte sällan når man domstolarna och då och då får målen avgöras efter huvudförhandling. Dessa mål tar sällan kortare tid än 1,5 år och vid överklagan till hovrätten tillkommer ytterligare ett år. Det är kostsamt och kräver ofta omfattande utredningar med sakkunniga (experter) och vittnen av olika slag. Våren avslutades med flera bra förlikningar men också en huvudförhandling där käranden, som krävde en dryg miljon i prisavdrag för en omfattande renovering av sitt hus, fick nöja sig med 3 % av det yrkade beloppet och tvingades ersätta hela entreprenörens rättegångskostnader på 250 000 kr.

Dagarna efter överlåtelse påbörjade min huvudman renovering av en ljuvligt belägen villa i Frillesås. Vid rivning av innertaket upptäckte han att takbjälkarna var av en dimension som riskerade att få taket att kollapsa vid snötryck. Dessutom saknades isolering, vilket hjälpte snösmältningen, men gjorde åverkan i uppvärmningsbudgeten. Vi stämde säljaren som delvis medgav fel, men som gjorde en helt annan bedömning av åtgärdskostnaderna. Parterna förlikades någon vecka innan huvudförhandling på 250 000 kr. Min huvudmans försäkring täckte ombudskostnaden och han fick ett rimligt tillskott för åtgärdande.

Dräneringsfirman hade inte orkat gräva tillräckligt djupt med följd att vatten trängde in i källaren, vilket inte hade skett innan åtgärd. Vi beställde grävmaskin, förare och besiktningsman och efter en timme stod saken klar. Dräneringsslangen låg 40-70 cm för högt. Motparten medgav fel, men vi kunde inte förlikas. Efter stämningsansökan höjdes budet, parterna förlikades och min huvudman fick täckt kostnaden för åtgärdande, alternativt värdeminskningen vid försäljning av huset. Försäkringen täckte ombudskostnaden.

Napoleon företrädde säljaren i samband med försäljning av småhus i Sävedalen. Köparen ansåg att dräneringen skulle vara korrekt utförd, och stämde vår huvudman när han upptäckte fuktgenomslag i tvättstugan. Vi tog hjälp av en dräneringsexpert, gjorde syn på fastigheten, analyserade filmningar av hela dräneringssystemet och motsatte oss betalning av de omstämda 125 000 kr. Förlikning träffades dagen innan huvudförhandling med innehåll att vår huvudman betalade 13 000 kr till motparten, ett belopp som inte täckte självrisken för motpartens rättegångskostnad. En pyrrhusseger för motparten.

En man som köpt ett hus i Onsala fick med sig ett servitut som gav grannen rätt att ställa sin båt, husbil eller husvagn på hans tomt. Vi bedömde att servitutsavtalet var ogiltigt, med hänsyn till att det inte uppfyller de grundläggande krav som ställs för rätten att teckna ett servitut – som att belastningen ska vara mindre ingripande än förmånen för servitutsinnehavaren, och att det finns rimlighetsskäl i förhållande till fastighetsbildningsprinciper som stöder ett servitut. Det här var egentligen ett rent hyres- eller arrendeavtal, som borde ersättas enligt rimliga marknadsvillkor. Motparten vägrade, men efter stämning i tingsrätt skrev servitutshavaren genast på ansökan om att döda servitutet, utan ersättning. Målet kunde återkallas och gav oss en mycket nöjd klient och fastighetsägare.

Vi företrädde en mindre entreprenör, med i genomsnitt tre anställda, som utförde flera typer av renoverings- och byggnadsarbeten på en större privatbostad i Örgryte. Arbetena gällde fasadputs, fönsterrenovering, stenläggning och vissa snickerier runt en swimming pool. Efter att arbetena avslutades vägrade beställaren att betala, och presenterade så småningom ett antal felinvändningar. Vi stämde på den modesta summan av 39 000 kr. Efter två års tvist vann vi målet vilket gav motparten en rättegångskostnad på sex gånger så mycket pengar, oräknat hans egen ombudskostnad. I ett försök att sabotera för bolaget sökte beställaren dessutom sätta min huvudman i konkurs, vilken ansökan avvisades efter åtta månaders handläggning. Målet fick inte prövningstillstånd i hovrätten.

En annan liknande entreprenad utfördes av ett svenskt bolag men med huvudsakligen polsk arbetskraft. Fastighetsägaren, som beställt fasadmålning av tre byggnader, antecknade tider och ansåg att arbetarna hade varit frånvarande, att utförandet var dåligt och att kladd och stänk hade förekommit, att färgåtgången var för hög mm. Efter huvudförhandling i såväl tingsrätt som hovrätt fastställdes betalningsskyldigheten i alla delar bortsett från ersättning för arbetarnas restid till och från fastigheten. Firman hade vid denna tidpunkt redan fått lägga ner verksamheten, eftersom personalen inte fick betalt.

Ett av våra mest intressanta mål, som inte slutade på det sätt vi önskat. En privatperson byggde sitt drömhus på en högt belägen tomt på en mindre ort i Halland. Det visade sig när taket var lagt att huset blev ca 80 cm för högt. Efter efterforskning framkom att arkitektens underlag var felaktiga. Konstruktionsritningen i skala 1:50 hade 25 cm tjockare bjälklag mellan våningarna, än bygglovsritningarna i skala 1:100. Proportionerna var synbarligt annorlunda, men ingen hade noterat detta under processen. Vi valde att stämma kvalitetsansvarig (numera kontrollansvarig) på kostnaden för att riva översta planet, och återställa byggnaden i beboeligt skick, samt lade till ett skadestånd för att huset inte fick den yta som var avsedd: Det översta våningsplanet fick så låg takhöjd att det inte kunde användas som bostad. Kvalitetsansvarig saknade ansvarsförsäkring och hade vid processens början redan gått i pension. En fällande dom hade skadat hans privatekonomi ytterst hårt. Domstolen valde att ogilla talan och min huvudman dömdes att betala motpartens rättegångskostnader. Huset står idag kvar såsom det ritats, 80 cm högre än vad grannarna ville acceptera. Enligt min bedömning gör domstolen i detta mål en generös eftergift till kvalitetsansvarige och bortser på ett flagrant sätt från de juridiska bedömningsgrunderna.

Vi företrädde säljarna som stämdes i tingsrätt på skadestånd eftersom köparna ansåg att det fanns en så kallad utfästelse om att lägenheten i Masthugget hade fungerande kakelugn. Vi granskade underlag, använde sakkunniga sotarmästare och argumenterade för att utfästelsen inte hade det innehåll som motparten påstod. I samband med den muntliga förberedelsen träffades förlikning som innebar att min huvudman betalade 26 000 kr i ersättning ett för allt.